事項(xiàng): 國家統(tǒng)計(jì)局公布 2017 年 1-11 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況,1-11 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增長 7.5%; 商品房銷售面積累計(jì)同比增長 7.9%,銷售額累計(jì)同比增長 12.7%; 土地購置面積同比增長 16.3%。

平安觀點(diǎn):

多因素致投資增速小幅回落。 前 11 月房地產(chǎn)投資同比增長 7.5%,較前10 月回落 0.3 個(gè)百分點(diǎn),其中 11 月單月投資同比增長 4.6%。從各細(xì)項(xiàng)來看,前 11 月新開工增速提升 1.3 個(gè)百分點(diǎn)至 6.9%,施工面積增速略微回升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)至 3.1%,土地成交價(jià)款增速提升 3.7 個(gè)百分點(diǎn)至 47%, 在新開工、施工、土地成交價(jià)款累計(jì)增速全面回升背景下,投資增速依舊回落 0.3 個(gè)百分點(diǎn),我們判斷主要原因?yàn)? 1)華北、東北環(huán)保限產(chǎn),原材料供應(yīng)不足影響施工強(qiáng)度; 2)PPI 增速回落,建安上升對(duì)投資貢獻(xiàn)逐步弱化,拖累單月投資表現(xiàn)。展望 2018 年,一方面土地購置費(fèi)仍有望保持正增長;另一方面由于新開工絕對(duì)值大于竣工面積,施工面積仍有望小幅增長,預(yù)計(jì) 2018 年投資同比增長 3%-5%。

新開工小幅回升, 房企補(bǔ)庫存依舊積極。 1-11 月全國新開工同比增6.9%, 增速較 1-10 月上升 1.3 個(gè)百分點(diǎn),為 7 月以來首次上升;其中11 月單月增速 18.8%,較 10 月上升 23.1 個(gè)百分點(diǎn)。 除低基數(shù)外,我們認(rèn)為 11 月住建部全國范圍查處捂盤惜售,亦是部分開發(fā)商加大推盤和開工的原因。 前 11 月土地購置面積同比增長 16.3%,較前 10 月提升 3.4 個(gè)百分點(diǎn)。政府加大供地、融資渠道收緊及競(jìng)拍門檻提升,土地市場(chǎng)有所降溫,主流房企積極把握低點(diǎn)補(bǔ)庫存機(jī)會(huì),萬科、保利、新城等房企前 11 月拿地銷售比達(dá) 143%、 171%和 320%。

房企推盤意愿抬升, 帶動(dòng)銷售企穩(wěn)。 1-11 月全國商品房銷售面積同比增長 7.9%,增速較 1-10 月下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中 11 月單月銷售同比上升 5.3%,較 10 月增速上升 11.3 個(gè)百分點(diǎn),繼 9 月、 10 月同比負(fù)增長后轉(zhuǎn)正。 累計(jì)銷售額增速更是較前 10 月回升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)至12.6%。我們認(rèn)為在住建部全國范圍查處捂盤惜售、資金成本高企的背景下,加快推盤為當(dāng)前房企面臨的最佳選擇。 11 月 28 城市新增供應(yīng)環(huán)同比已分別上漲 35%和 1%,開發(fā)商推盤意愿已有所提升。預(yù)計(jì)年末及2018 年初,房企推盤仍將延續(xù)積極, 預(yù)計(jì) 2017、 2018 年全國商品房銷售面積增速分別為增長 7.5%、下降 7%。

資金面依舊偏緊, 個(gè)貸同比降幅有所擴(kuò)大。 1-11 月房企整體到位資金13.9 萬億,同比增長 7.7%,增速較 1-10 月提高 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。 其中受按揭利率上行和年末額度偏緊影響,個(gè)人按揭貸款增速同比下降 1.6%,降幅較上月擴(kuò)大 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)測(cè)算 2018 年下半年將步入公司債到期高峰期,目前債市情況無論發(fā)行利率還是難度均超過以往,部分房企或難以實(shí)現(xiàn)以新債償還舊債。而房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來源主要為銀行貸款和銷售回款,若 2018 年上半年銷售超預(yù)期回落,且銀行信貸依舊偏緊,不排除個(gè)別小房企,面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

投資建議: 站在目前時(shí)點(diǎn),我們依舊看好龍頭房企投資機(jī)會(huì): 1)地產(chǎn)板塊低持倉低漲幅,考慮估值切換,主流房企 2018 年 PE 普遍在 10 倍以下; 2)毛利率提升疊加預(yù)收充足, 2017-2018 年業(yè)績超預(yù)期高增長概率大;3)拿地門檻提升疊加融資趨緊,為融資渠道暢通龍頭房企提供低點(diǎn)補(bǔ)庫存機(jī)會(huì)。個(gè)股推薦方面, 強(qiáng)調(diào)業(yè)績?yōu)橥? 建議關(guān)注: 1)低估值受益集中度提升的龍頭房企:萬科、保利、金地; 2)優(yōu)質(zhì)資源型成長個(gè)股天健、招商、城建; 3)業(yè)績高成長個(gè)股新城、 華夏、陽光城、藍(lán)光、華僑城等。

風(fēng)險(xiǎn)提示: 銷售及業(yè)績不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。