投資維持樂觀,預計增長3%-5%。地產投資主要包括土地購置費用和施工建安支出,2017年四季度土地市場降溫背景下,主流房企明顯加大補庫存力度,19家標桿房企前11月拿地銷售比為168.1%,較2016年上升47個百分點。盡管2018年全國銷售面臨下滑,但仍將處于歷史高位,短期預計房企拿地仍將延續(xù)積極,為土地購置費提供支撐。同時盡管2018年住宅銷售面臨下滑,但測算當前全國住宅庫存僅0.64年,住宅絕對庫存低位或導致2018年住宅新開工超預期。在單位建安增長2%、新開工持平、土地購置費增長10%的中性假設下,預計2018年地產投資同比增長3.6%。

銷售中樞下行,預計同比降7%。三四線樓市爆發(fā)帶動2017年銷售再創(chuàng)歷史新高,基數效應疊加利率上行,2018年成交同比下滑為大概率事件。分城市來看,多重調控下2017年核心城市已縮量調整,在短期限價難言松動、樓市逐步降溫、資金成本高企的背景下,加快推盤跑量為時下開發(fā)商最優(yōu)選擇,推盤提升或帶動2018年核心城市銷售回升。相反受需求透支、棚改貨幣化影響弱化等因素影響,預計2018年三四線銷售將有所回落。中性假設下,預計2018年一線、二線、三四線銷售面積同比持平、微增2%和下降15%,對應全國銷售面積同比下降7%。

強者恒強,基業(yè)長青。調控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下,龍頭憑借品牌、融資、管控等優(yōu)勢持續(xù)擴大市場份額,2017年前11月行業(yè)十強市占率較2016年提升6.1個百分點至24.8%,龍頭房企全年整體去化率高達74%。即使在樓市明顯降溫的2014年,招保萬金平均去化率仍有65%,在2018年去化率下滑5個百分點假設下,測算龍頭整體銷售額仍有望保持19.4%的增速,市占率有望加速提升。從估值角度來看,龍頭房企對應2018年PE為8.5倍,僅略高于2013年,為近七年次低水平;與滬深300對應2018年PE比僅為0.74,接近近年最低水平。從融資成本來看,即使市場利率持續(xù)上行,龍頭融資成本仍維持在5%左右的低位。

投資建議:展望2018年,毛利率提升疊加預收款充足,2018年板塊業(yè)績增長確定,估值及機構倉位均處于歷史低位,龍頭房企銷售依舊有望高增長,在市場越加注重業(yè)績及確定性背景下,板塊依舊孕育著機會,維持‘‘強于大市”評級。對于房企,2018年將面臨政策環(huán)境平穩(wěn)、資金面整體偏緊、行業(yè)景氣度下行的大環(huán)境。由于政策環(huán)境平穩(wěn),投資人可以擯棄傳統(tǒng)‘‘政策緊賣地產股、政策松買地產股”的舊思維,專注于房企銷售及業(yè)績表現。在整體資金面偏緊、景氣度下行的背景下,唯有融資渠道暢通、兼具資金及管控優(yōu)勢的優(yōu)質房企方能穿越周期,脫穎而出。建議關注以下投資主線:1)融資渠道暢通、資金及管控優(yōu)勢明顯、受益集中度提升的低估值龍頭萬科、保利、金地、招商等;2)模式獨特或銷售靚麗的高成長個股華夏、新城、榮盛等;3)存在邊際改善或拐點的二線龍頭陽光城、藍光發(fā)展等;4)兼具業(yè)績支撐的租賃主題概念股世聯(lián)行、天健集團等。

風險提示:基本面大幅下滑風險;資金鏈大幅惡化風險。