高拿地拉動新開工,開發(fā)投資韌性十足

2017 年龍頭房企補庫存意愿高漲, 6 月以來土地購置面積同比基本保持兩位數(shù)增速。拿地?zé)崆橹饾u傳導(dǎo)至開工,使得 11 月新開工面積同比增長18.8%,對開發(fā)投資形成一定支撐。 2017 年 1-11 月, 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為 10.04 萬億元,同比增長 7.5%,增速環(huán)比 1-10 月下滑 0.3個百分點;全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為 2.22 億平,同比增長16.3%,增速環(huán)比 1-10 月上升 3.4 個百分點;全國房屋新開工面積為 16.17億平,同比增長 6.9%,增速環(huán)比 1-10 月上升 1.3 個百分點。

房企加緊銷售回款疊加排位爭奪,當(dāng)月銷售回歸增長

11 月銷售數(shù)據(jù)好于市場預(yù)期,我們判斷主要原因是:第一,今年房企融資渠道受限,年末流動性進一步趨緊,迫使部分房企加速銷售步伐快速回款;第二,房企銷售排位爭奪進入收官階段,房企沖銷售訴求較大。 2017 年1-11 月全國商品房銷售面積為 14.66 億平,同比增長 7.9%,增速環(huán)比 1-10月下滑 0.3 個百分點; 銷售金額為 11.55 萬億元,同比增長 12.7%,增速環(huán)比 1-10 月上升 0.1 個百分點。 11 月全國商品房銷售面積為 16314.00 萬平,環(huán)比增長 14.5%,同比增長 5.3%;銷售金額為 12491.00 億元,環(huán)比增長 12.7%,同比增長 13.3%。

自籌資金增長,到位資金增速回升

2017 年 1-11 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為 13.95 萬億元,同比增長 7.7%,增速環(huán)比 1-10 月上升 0.3 個百分點。其中,國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金占比分別為 16.2%、 0.1%、 33.0%、 50.7%。 11 月到位資金為 13548.08 億元,環(huán)比增長 5.5%,同比增長 10.8%。

投資建議

展望 2018 年,我們認(rèn)為“房住不炒”方針指引下,一二線城市限購政策難以放松; 而三四線城市棚改貨幣化補償政策刺激效應(yīng)衰減,疊加三四線部分城市房價領(lǐng)漲帶來政策收緊預(yù)期,需求端未來難言樂觀。我們維持年度策略的判斷,中性假設(shè)下預(yù)計 2018 年銷售面積下滑 6%、銷售金額下滑4%,開發(fā)投資增速為 4%。投資標(biāo)的方面,根據(jù)克而瑞最新公布的 11 月份房地產(chǎn)公司銷售數(shù)據(jù), TOP50 房企繼續(xù)保持相對行業(yè)的增長優(yōu)勢,維持市占率提升的勢頭,并同時在利潤率、運營效率以及負(fù)債水平上都有一定優(yōu)勢。建議關(guān)注其中萬科、綠地控股、招商蛇口、新城控股、金地集團、中南建設(shè)、陽光城等。

風(fēng)險提示:( 1)若房價繼續(xù)上行,行業(yè)可能面臨政策調(diào)控加碼風(fēng)險;( 2)若美國稅改帶來經(jīng)濟超預(yù)期增長、后續(xù)美聯(lián)儲加息頻率加快,美元走強下央行可能被動加息,行業(yè)面臨資金面收緊風(fēng)險