第一,供給邊際改善,銷(xiāo)售下半年首次反彈

2017年1-11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額115481億元,同比增長(zhǎng)12.7%,增速環(huán)比擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),為今年下半年以來(lái)首次反彈,其中11月單月銷(xiāo)售額同比增速為13.3%,增幅環(huán)比擴(kuò)大15個(gè)百分點(diǎn);1-11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積146568萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)7.9%,增速環(huán)比收窄0.3個(gè)百分點(diǎn),其中11月單月同比增速為5.3%,增幅環(huán)比擴(kuò)大11.3個(gè)百分點(diǎn)。11月銷(xiāo)售反彈主要得益于主流城市的供給改善,大會(huì)之后的預(yù)售證管控適度放松和年底房企規(guī)模訴求的催化,導(dǎo)致11月主流城市迎來(lái)推盤(pán)小高峰,根據(jù)中指數(shù)據(jù),11月一線(xiàn)4城、二線(xiàn)16城批售上市面積同比增速分別為19%、-14%,環(huán)比上月分別擴(kuò)大13、14個(gè)百分點(diǎn),而從我們跟蹤的45城重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)來(lái)看,11月成交同比增速為-13.5%,較上月收窄18.6個(gè)百分點(diǎn),亦創(chuàng)下年內(nèi)最低降幅,印證我們之前年底主流城市成交反彈的判斷。我們認(rèn)為12月推盤(pán)規(guī)模仍較可觀(guān),全年銷(xiāo)售面積增速預(yù)計(jì)在8%左右。

展望2018年,在流動(dòng)性仍偏緊、利率上行的背景下,我們預(yù)計(jì)明年全國(guó)銷(xiāo)售額為負(fù)增長(zhǎng),降幅在6.5%左右,結(jié)構(gòu)上可能呈現(xiàn)一線(xiàn)反彈(基數(shù)低疊加供給改善)、二線(xiàn)持平、三線(xiàn)回落(高基數(shù)和棚改貨幣化安置力度減弱)的格局。

第二,土地購(gòu)置增速創(chuàng)新高,企業(yè)補(bǔ)貨意愿仍舊強(qiáng)烈

2017年1-11月全國(guó)房企土地購(gòu)置面積22158萬(wàn)平,同比增長(zhǎng)16.3%,增速環(huán)比提高3.4個(gè)百分點(diǎn),其中11月單月同比增速為43.1%,增幅環(huán)比擴(kuò)大24.8個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)14年四季度以來(lái)新高。從百城數(shù)據(jù)來(lái)看,一線(xiàn)土地供應(yīng)繼續(xù)放量,前11月宅地供應(yīng)同比增長(zhǎng)64%(增幅與上月持平),溢價(jià)率環(huán)比收縮11.6個(gè)百分點(diǎn)至5.4%;二、三線(xiàn)宅地供應(yīng)有所回落(1-11月宅地供應(yīng)同比增速較上月分別收窄3.2、6.2個(gè)百分點(diǎn)),溢價(jià)率環(huán)比分別擴(kuò)大3.8、8.7個(gè)百分點(diǎn)。

2015年以來(lái)的去庫(kù)存已取得顯著成效,開(kāi)發(fā)商庫(kù)存降至歷史低位(截至17年三季報(bào),A股上市房企存貨占資產(chǎn)比重為55%,處于歷史較低水平),在低庫(kù)存背景下,我們認(rèn)為企業(yè)較高的拿地補(bǔ)貨意愿仍將延續(xù)到明年上半年,考慮房企明年的資金狀況,土地購(gòu)置2018年全年預(yù)計(jì)呈現(xiàn)前高后低的格局。

第三,銷(xiāo)售反彈帶動(dòng)新開(kāi)工回升,商辦低迷拖累投資

2017年1-11月全國(guó)商品房新開(kāi)工面積161679萬(wàn)平,同比增長(zhǎng)6.9%,增幅環(huán)比擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn),其中11月單月同比增速達(dá)到18.8%,較上月提升23.1個(gè)百分點(diǎn),單月增速亦創(chuàng)2016年四季度以來(lái)新高,表明在主流城市成交反彈帶動(dòng)下,房企開(kāi)工意愿有所提振。但在新開(kāi)工回升同時(shí),全國(guó)開(kāi)發(fā)投資卻小幅回落,1-11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資100387億元,同比增長(zhǎng)7.5%,增速較上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn),而11月單月投資同比增速為4.6%,增幅較上月收窄1個(gè)百分點(diǎn)。從投資的物業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看,投資回落的主要原因是商辦類(lèi)投資的低迷,11月住宅、商辦投資單月增速分別為8%、-2.4%,增速較上月分別擴(kuò)大1.7、收窄6.5個(gè)百分點(diǎn),從施工面積數(shù)據(jù)來(lái)看,1-11月住宅、商業(yè)、辦公樓施工面積同比增速分別為3.1%、1.3%、2.6%,增幅分別為較上月擴(kuò)大0.3、收窄0.2、擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。展望2017、2018年,我們預(yù)計(jì)投資增速分別為7.2%、4.5%。

第四,到位資金小幅改善,利率繼續(xù)上行

2017年1-11月全國(guó)房企到位資金139489億元,同比增長(zhǎng)7.7%,增幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn),這主要得益于自籌資金、定金及預(yù)收款出現(xiàn)改善,二者1-11月同比增速為2.7%、15%,增速較上月分別擴(kuò)大1.9、0.2個(gè)百分點(diǎn)。但需求端信貸依舊收緊,1-11月個(gè)人按揭同比下降1.6%,降幅較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。利率方面,根據(jù)融360數(shù)據(jù),11月全國(guó)首套房貸平均利率為5.36%,較上月上升0.06個(gè)百分點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示事件:流動(dòng)性加速收緊、三四線(xiàn)成交大幅回落致行業(yè)成交失速等。