投資要點

展望 2018 年,我們判斷行業(yè)將呈現穩(wěn)態(tài)格局。 我們判斷 2018 年政策將從供應端和需求端兩端共同發(fā)力,帶來我國住房制度一場新的變革, 我們判斷未來住房供應將會更加多元化,而需求端則在調控下保持穩(wěn)健。供應端看,政府主要供應租賃住房、共有產權住房、保障房、棚改安置住房等保障性質住房,而市場主要提供商品房、租賃住房,滿足不同群體的需求。需求端看,“房住不炒”的基調下,預計現有調控政策將維持穩(wěn)定性和延續(xù)性,未來政策都會在這一基本導向下實施,政府對于房價上行,特別是核心一二線城市房價上行仍將保持低容忍度。

強者恒強, 行業(yè)集中度預計將持續(xù)提升。 我們判斷 2018 年龍頭房企銷售規(guī)模增長仍將顯著快于行業(yè)。 集中度的提升是表象,其本質在于龍頭房企在融資、品牌、管控、操盤等方面優(yōu)勢的體現,同時近幾年龍頭在行業(yè)并購上處于有利地位。 同時我們認為此前壓制地產板塊估值的資金層面和博弈層面因素將逐漸出清, 2018 年戰(zhàn)略看多地產龍頭。

預測 2018 年銷售面積增速-3.9%, 金額增速為 0%。 我們判斷 2018年銷售面積將穩(wěn)中略降,預計銷售面積同比增速-3.9%;分層次看,我們判斷一二線城市銷售面積將略微回升, 其增速為 3%,負增長主要受三四線城市回落拖累, 其增速為-7%。銷售金額將保持穩(wěn)定,預計銷售金額同比增速為 0%,主要受二線和三四線城市銷售均價略有回升帶動。 對 2018 年房地產投資不悲觀,預測投資增速 5.6%, 核心邏輯在于土地購置費和投資強度仍將保持穩(wěn)中有升。

投資建議: 預計 2018 年房地產行業(yè)銷售將保持穩(wěn)態(tài), 而龍頭房企銷售規(guī)模和集中度將進一步提升。 政策方面預計需求端的調控政策將延續(xù),供應端的政策變革將提速。預測 2018 年銷售面積增速-3.9%,金額增速為 0。對 2018 年房地產投資不悲觀,預測投資增速 5.6%。整體平穩(wěn)格局下,龍頭房企競爭優(yōu)勢進一步凸顯。建議關注三類標的:( 1)行業(yè)龍頭, 看好保利地產、金地集團(暫未評級)、新城控股(暫未評級) 、萬科 A(暫未評級) ;( 2)成長新貴, 看好陽光城(暫未評級)、藍光發(fā)展(暫未評級);( 3)資源型房企, 看好招商蛇口(暫未評級) 、華僑城 A(暫未評級) 。

風險提示: 行業(yè)銷售規(guī)模大幅下滑;按揭貸款利率大幅上行;房地產政策大幅收緊;房企資金成本大幅上行。