18 年地產(chǎn)行業(yè)的投資策略主題:低庫(kù)存下的新常態(tài)

經(jīng)過(guò) 15、 16、 17 年三年的住宅去庫(kù)存(銷(xiāo)售面積大于開(kāi)工面積),目前全國(guó)中期企業(yè)庫(kù)存下降至 30.7 億平米,去化周期為 09 年以來(lái)最低水平,低庫(kù)存帶來(lái)穩(wěn)定的銷(xiāo)售去化率及較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,保證存貨價(jià)值。

政策的新常態(tài): 當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的政策思路是在為長(zhǎng)效機(jī)制的建立爭(zhēng)取時(shí)間, 18 年來(lái)自房?jī)r(jià)(保民生)和投資(保增長(zhǎng))兩端的政策壓力都不大,短期政策進(jìn)一步收緊及轉(zhuǎn)向的可能性都不大,行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)降低。

房企的新常態(tài): 根據(jù)中指院數(shù)據(jù), 房企 17 年集中度大幅提升, 15 強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售面積集中度提升至 17%,拿地面積集中度提升至 26%,三四線接近 30%。政府限制土地市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng),地價(jià)水平回落增厚房企投資收益。

估值的新常態(tài): 18 年是政策環(huán)境相對(duì)平穩(wěn)且?guī)齑婢S持低位,行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)下降,對(duì)應(yīng) PE 將有所上升,尤其是龍頭企業(yè),估值水平應(yīng)高于行業(yè)平均。行業(yè)的估值波動(dòng)在本輪政策周期下行的過(guò)程中,將在較窄的空間內(nèi)進(jìn)行波動(dòng),企業(yè)自身的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)會(huì)成為帶動(dòng)股價(jià)上升的核心要素。

周期位置判斷基本面預(yù)測(cè)

回顧 08 年以來(lái),行政政策經(jīng)歷了兩輪周期,從放松到收緊一般持續(xù)時(shí)間在 5-6 年,預(yù)計(jì) 18 年全年將向量跌價(jià)穩(wěn)過(guò)渡?；久娣矫?預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售面積同比下降 4 個(gè)百分點(diǎn),成交金額水平與 17 年基本相同,增速低點(diǎn)大概率出現(xiàn)在 2 季度;供給端在 17 年的土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的帶動(dòng)下,新開(kāi)工及投資都將維持穩(wěn)定增長(zhǎng),預(yù)計(jì)增速將分別為 7%和 5%。租賃用房預(yù)計(jì)全國(guó)未來(lái) 5 年施工投資總額在 6 千億元左右,最激進(jìn)的假設(shè)條件下,可以為18 年投資帶來(lái) 1.64 個(gè)百分點(diǎn)的增量。

板塊投資策略:關(guān)注長(zhǎng)期機(jī)遇與短期修復(fù)

展望 2018 年,我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊投資有兩條主線,其一為短期具備估值優(yōu)勢(shì)的龍頭及準(zhǔn)龍頭房企,存在估值修復(fù)的價(jià)值機(jī)遇,行業(yè)目前不存在系統(tǒng)性提升估值的強(qiáng)邏輯,但龍頭公司的估值優(yōu)勢(shì)在過(guò)去兩年并未充分體現(xiàn),建議關(guān)注低估值品牌房企;第二為長(zhǎng)效機(jī)制建立過(guò)程中盈利模式增強(qiáng)或因此受益的地產(chǎn)公司, 18 年“公募+ABS 型”REITs 的推出將帶動(dòng)一系列投資機(jī)會(huì);此外租賃政策還將繼續(xù)發(fā)酵,相關(guān)企業(yè)特別是地產(chǎn)服務(wù)商具備一定投資價(jià)值。推薦低估值具備較強(qiáng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能力的【跨年度組合】,同時(shí)推出【 REITs 投資組合】及【租賃投資組合】。

風(fēng)險(xiǎn)提示

10 年期國(guó)債收益率水平顯著提升,影響居民購(gòu)房成本及開(kāi)發(fā)商盈利水平;房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的估值及盈利都會(huì)造成一定壓制。