事項(xiàng):

11月29日地產(chǎn)板塊大漲3.g%,保利、萬科漲停。

平安觀點(diǎn):

估值底部、業(yè)績(jī)高增。目前地產(chǎn)PE/滬深300為1.1倍,近八年最低;隨著前期房?jī)r(jià)上漲項(xiàng)目步入結(jié)算周期,2017年前三季度毛利率較2016年上升1個(gè)百分點(diǎn)至28.7%,期末板塊預(yù)收款為過去一年?duì)I收的11g%,業(yè)績(jī)保障度創(chuàng)近五年新高。預(yù)收款充足疊加毛利率提升,龍頭房企2017-2018年業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)確定,對(duì)應(yīng)2018年P(guān)E普遍僅8倍左右。

銷售靚麗、集中度加速提升。2017年前10月全國(guó)銷售額同比增長(zhǎng)12.6%,其中百?gòu)?qiáng)房企同比增長(zhǎng)35.6%。我們統(tǒng)計(jì)的22家主流房企累計(jì)同比增長(zhǎng)48%,平均完成全年銷售目標(biāo)的87.8%。龍頭房企依靠強(qiáng)大的融資運(yùn)營(yíng)能力和靈活的戰(zhàn)略布局,持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額,2017年前10月TOPlO和TOP50銷售額市占率分別為25.1%和46.0%,較2016年末分別提升6.8個(gè)和11.4個(gè)百分點(diǎn),弱市下集中度加快提升。從近期龍頭房企及城市草根調(diào)研來看,年底主流房企備案充足,龍頭房企銷售仍有望延續(xù)增長(zhǎng)。

土地市場(chǎng)降溫,緩和毛利率下滑壓力。市場(chǎng)此前擔(dān)憂A股地產(chǎn)主要布局一二線,2016年以來地價(jià)高企疊加限價(jià)政策.未來房企盈利能力是否會(huì)大幅下降。但從龍頭公司拿地節(jié)奏來看,萬科、金地2016年全年拿地面積與銷售比僅為111%、81%,地價(jià)高點(diǎn)并無大幅囤地。相反2017年下半年以來,政府加大供地、競(jìng)拍門檻提升疊加融資渠道收緊,土地市場(chǎng)溢價(jià)率持續(xù)下降,10月百城土地成交溢價(jià)率僅15.8%,為資金雄厚龍頭房企提供低點(diǎn)補(bǔ)庫(kù)存機(jī)會(huì),10月萬科拿地與銷售比達(dá)220%,地價(jià)回落緩解毛利率下滑壓力。同時(shí)競(jìng)拍門檻提升、融資渠道收緊將加快優(yōu)質(zhì)資源向龍頭房企集中。

短期恒大引入戰(zhàn)投提升龍頭估值,中長(zhǎng)期龍頭優(yōu)勢(shì)越加顯著。近期恒大引入第三輪戰(zhàn)投,蘇寧、山東高速等向恒大增資600億,換投后14.11%股權(quán),對(duì)應(yīng)恒大估值超4250億,對(duì)應(yīng)2018年(500億業(yè)績(jī)承諾)PE為8.5倍,已貴于保利、金地。恒大地產(chǎn)擬借殼深深房回歸A股,近期深深房公告12月14日前復(fù)牌,若如期復(fù)牌,有望帶動(dòng)恒大及龍頭估值再提升。中長(zhǎng)期來看,調(diào)控常態(tài)化,房?jī)r(jià)地價(jià)相對(duì)趨穩(wěn),將更考驗(yàn)開發(fā)商融資、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等能力;融資渠道暢通、資金低廉、兼具品牌溢價(jià)的龍頭房企優(yōu)勢(shì)將越加明顯。

投資建議:年底機(jī)構(gòu)換倉(cāng),前期漲幅較大白馬提前兌現(xiàn)收益背景下,低估值低持倉(cāng)低漲幅、銷售及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的龍頭房企無疑是性價(jià)比最高的選擇,同時(shí)目前國(guó)債利率維持高位,若未來資金環(huán)境改善,對(duì)利率敏感型的地產(chǎn)板塊無疑也是利好,持續(xù)看多龍頭房企。建議關(guān)注:1)低估值受益集中度提升的龍頭房企:萬科、保利、金地;2)業(yè)績(jī)高成長(zhǎng)個(gè)股新城、華夏、陽(yáng)光城、藍(lán)光、華僑城等:3)優(yōu)質(zhì)資源型成長(zhǎng)天健、招商、城建。

風(fēng)險(xiǎn)提示:基本面大幅惡化風(fēng)險(xiǎn);業(yè)績(jī)大幅下滑風(fēng)險(xiǎn)。