核心觀點(diǎn)

三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙降”。2017年下半年全國(guó)各地區(qū)繼續(xù)強(qiáng)化“因城施策”調(diào)控政策，限售擴(kuò)圍是下半年政策調(diào)控核心，目前全國(guó)范圍內(nèi)限售城市已經(jīng)超過(guò)40個(gè)。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)雙降”的情況。下半年以來(lái)商品房銷售面積和金額同比增幅連續(xù)下降，9月單月的商品房銷售面積為17467萬(wàn)平方米，同比下降267萬(wàn)平方米。這是自2015年3月以來(lái)，房地產(chǎn)單月銷售面積首次出現(xiàn)同比下滑的現(xiàn)象。與此同時(shí)，下半年以來(lái)70個(gè)大中城市新建商品房和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)下降，上漲城市數(shù)量也顯著回落，熱點(diǎn)一、二線城市預(yù)售證審批趨嚴(yán)，房?jī)r(jià)漲幅趨于平緩。

開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)下滑但仍具韌性。下半年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等數(shù)據(jù)連續(xù)下滑。不過(guò)土地市場(chǎng)熱度不減，1-10月全國(guó)土地購(gòu)置面積增速為12.9%，較1-9月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，保持持續(xù)上漲。無(wú)論是行業(yè)，還是龍頭企業(yè)基本上處于庫(kù)存低位，尤其是龍頭房企庫(kù)存下降較快，因而行業(yè)和企業(yè)都有較強(qiáng)的補(bǔ)庫(kù)存需求，預(yù)計(jì)后續(xù)土地購(gòu)置面積依然較強(qiáng)，在其帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)將保持較強(qiáng)的韌性。

營(yíng)收增速明顯回落，但利潤(rùn)仍能穩(wěn)步增長(zhǎng)。川財(cái)證券房地產(chǎn)行業(yè)股票池共有46家上市公司，其中有6家園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，40家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2017年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)46家上市公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7759.69億元，同比增長(zhǎng)4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)774.48億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。營(yíng)收增速明顯回落，但利潤(rùn)仍能穩(wěn)步增長(zhǎng)。

6家園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)同比增逾24%。2017年前三季度，6家園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入470.54億元，同比增長(zhǎng)21.21%；6家園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本為229.55億元，同比下降2.24%，收入增速整體高于成本增速。6家園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的凈利潤(rùn)為97.34億元，同比增長(zhǎng)24.47%。

龍頭房企業(yè)績(jī)保持高增速。40家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)681.73億元，同比增長(zhǎng)20.48%。值得注意的是，龍頭房企中，萬(wàn)科A和金地集團(tuán)前三季度凈利潤(rùn)增速較快，超過(guò)30%，分別為34.23%和32.32%。保利地產(chǎn)前三季度凈利潤(rùn)增速也有16.31%。

龍頭房企低杠桿，中型房企加杠桿明顯。2017年40家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三季報(bào)平均凈負(fù)債率為117.60%，10家房企的凈負(fù)債率超過(guò)200%，泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率最高，達(dá)到440.85%。部分中型房企今年處于擴(kuò)增規(guī)模的需要，加杠桿意愿較強(qiáng)，凈負(fù)債率高企。不過(guò)龍頭房企的凈負(fù)債率卻較低，顯著低于行業(yè)平均水平。

風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱；國(guó)內(nèi)房貸政策收緊。