整體成交面積情況： 新增供給推動(dòng)南京、廣州等成交面積環(huán)比大漲根據(jù)Wind收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示：上周，一線四大城市新房成交面積環(huán)比上漲11.0%，我們跟蹤的部分二線城市成交面積環(huán)比下滑1.9%。

具體城市看，南京前兩周新樓盤(pán)的集中認(rèn)購(gòu)逐步在成交數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)，上周成交面積環(huán)比大幅上漲105%，而廣州在經(jīng)歷了連續(xù)兩周回落后，受上周新增供應(yīng)增多拉動(dòng)，成交環(huán)比回升78%，上海成交表現(xiàn)同樣優(yōu)異，環(huán)比上升16%，主要是由于前期3個(gè)新獲取預(yù)售證項(xiàng)目在上周逐步入市所致，預(yù)計(jì)下周成交將繼續(xù)回升。北京和深圳表現(xiàn)相對(duì)較弱，成交均環(huán)比下滑30%左右，其中北京單周成交量為近兩個(gè)月新低，主要受供給縮量影響。

整體庫(kù)存情況：低庫(kù)存逐步常態(tài)化，重點(diǎn)城市去化周期緩慢攀升

上周后半周受廣州、南昌拉動(dòng)影響， 11個(gè)重點(diǎn)城市推盤(pán)量有所回升。庫(kù)存方面，全國(guó)11城市庫(kù)存指數(shù)環(huán)比小幅上漲0.57%，但總體絕對(duì)庫(kù)存量依舊處于低位，在行政管控下，低庫(kù)存逐步常態(tài)化。去化方面， 11個(gè)重點(diǎn)城市去化周期呈現(xiàn)上行，但從絕對(duì)水平來(lái)看，去化周期依舊低于10個(gè)月。

行業(yè)周觀點(diǎn)： 低基數(shù)下 11 月成交增速或改善，但不改基本面下行趨勢(shì)從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地產(chǎn)小周期本質(zhì)上是由政策周期推動(dòng)。 對(duì)于本輪小周期而言， 14年5月，央行喊話開(kāi)啟了本輪政策寬松周期，期間行政政策經(jīng)歷了限購(gòu)限貸退出、首付比例下調(diào)、交易稅費(fèi)減免等一系列寬松措施，加上14年年底至16年一季度的貨幣寬松周期，進(jìn)一步強(qiáng)化了小周期復(fù)蘇， 16年3月之后，基本面呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲。隨后，政策出于保民生、防風(fēng)險(xiǎn)目的，16年10月， 20余城市重啟限購(gòu)限貸， 并且進(jìn)入17年，調(diào)控繼續(xù)升級(jí)，“四限”在熱點(diǎn)城市鋪開(kāi)落地。政策持續(xù)調(diào)控抑制了重點(diǎn)城市需求，而三四線成交在棚改等政策支持下持續(xù)活躍，對(duì)整體成交形成一定的“剛性”支撐。但需要指出的是，由于三四線內(nèi)生性需求不足，加上實(shí)際房?jī)r(jià)上漲擠出需求，三四線成交熱度近期下行明顯。目前，行業(yè)基本面已經(jīng)總體過(guò)渡至量跌價(jià)漲階段，當(dāng)然， 不排除個(gè)別月份因低基數(shù)原因?qū)е鲁山辉鏊俪霈F(xiàn)改善，但不改小周期下行趨勢(shì)。

廣發(fā)地產(chǎn)組合：

上周廣發(fā)地產(chǎn)組合包括光大嘉寶、廣宇發(fā)展、陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展、東百集團(tuán)和中南建設(shè)。本周廣發(fā)地產(chǎn)組合包括光大嘉寶、廣宇發(fā)展、新湖中寶、陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展和東百集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。行業(yè)銷(xiāo)售回落快于預(yù)期。