政策環(huán)境綜述： “十九大”再次強(qiáng)調(diào)住房居住屬性

17 年 10 月，行政調(diào)控的主要著力點(diǎn)依舊是地方政府，并且從調(diào)控手段來(lái)看，限售仍是主要抓手。 信貸政策方面， 本月銀監(jiān)會(huì)對(duì)消費(fèi)貸監(jiān)管進(jìn)行部署，央行則表態(tài)“首付貸”將納入監(jiān)管。長(zhǎng)效機(jī)制方面，“十九大”報(bào)告中再次提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，而地方層面上，多地明確租賃住房供給計(jì)劃，同時(shí)加快租賃機(jī)構(gòu)培育。

成交市場(chǎng)綜述：三四線成交熱度加速回落， 市場(chǎng)景氣度繼續(xù)下行

根據(jù)房管局跟蹤的高頻數(shù)據(jù)， 17 年 10 月，我們監(jiān)控的重點(diǎn) 40 城商品房成交面積同比下滑 33.7%，降幅較 9 月擴(kuò)大 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，一線及 22 個(gè)二線分別同比下滑 53.5%和 33.9%，三四線則同比增長(zhǎng) 3.7%，較 9 月收窄 4.0 個(gè)百分點(diǎn)，三四線熱度加速下行。同時(shí)， 本月開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩，我們監(jiān)測(cè)的全國(guó) 26城商品房 9月推盤(pán)面積環(huán)比下滑 34.3%，同比回落 26.4%，絕對(duì)推盤(pán)水平年內(nèi)僅高于 2 月。 展望未來(lái)， 我們預(yù)計(jì)三四線政策及棚改次級(jí)的邊際效應(yīng)將減弱， 需求在前期持續(xù)入市后，未來(lái)成交熱度將繼續(xù)回落。對(duì)一二線而言，考慮到去年四季度的低基數(shù)，一二線同比增速或邊際改善。

土地市場(chǎng)綜述： 供地節(jié)奏顯著加快，房企拿地意愿依舊較強(qiáng)

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示， 2017 年 10 月， 300 城市住宅用地推出建面 12079 萬(wàn)平米（環(huán)比+41%，同比+93%），成交建面 9503 萬(wàn)平米（環(huán)比+18%，同比+92%），成交土地出讓金 3799 億元（環(huán)比-5%，同比+181%），樓面均價(jià) 3997 元/平米，平均溢價(jià)率 27%。整體來(lái)看， 17 年 10 月，宅地供需同比顯著上漲，絕對(duì)量均創(chuàng)年內(nèi)單月新高，政府供地節(jié)奏加快，同時(shí)在低庫(kù)存的背景下，房企拿地意愿較強(qiáng)。

資金環(huán)境綜述： 按揭貸利率繼續(xù)收緊， 房企繼續(xù)尋求多元化創(chuàng)新融資

17 年 10 月份，融 360 監(jiān)測(cè)的 35 個(gè)重點(diǎn)城市 533 家銀行首套房貸利率為 5.30%，環(huán)比上漲 0.08 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 10 個(gè)月收緊，二套房貸利率5.66%，環(huán)比上漲 0.06 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 6 個(gè)月收緊， 且近期有加快收緊跡象。除房貸利率收緊之外，信貸政策收緊還體現(xiàn)在停貸銀行數(shù)的增加， 10月份融 360 監(jiān)測(cè)的 533 家銀行中停貸銀行 42 家，占比 7.9%，自年初以來(lái)保持上升趨勢(shì)， 未來(lái)按揭貸仍然存在進(jìn)一步收緊的空間。房企融資方面，本月房企融資規(guī)?？s量顯著，但值得注意的是，近期公司債發(fā)行有寬松跡象， 與此同時(shí)， 房企繼續(xù)尋求多元化的創(chuàng)新融資。

風(fēng)險(xiǎn)提示

政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。行業(yè)銷(xiāo)售增速低于預(yù)期。