需求限制性措施邊際約束臨近極限，亟待長效機(jī)制“由堵到疏”

政策層面，前期調(diào)控政策密集，頻率高力度大效果明顯，“四限”屬特定時(shí)期和區(qū)域的“短期需求限制性”政策，在重拳打擊投機(jī)炒房大快人心的同時(shí)，“一刀切威懾性”需求限制也影響部分首購房居住者和二胎改善型居住者的合理需求；陷入冰點(diǎn)的商品房市場對(duì)地方財(cái)稅造成影響（如土地增值稅當(dāng)月同比增速從2016年初40%左右下滑至目前負(fù)值）。市場亟待長效機(jī)制出臺(tái)，“從堵向疏轉(zhuǎn)變，從短期威懾性向長期調(diào)節(jié)性轉(zhuǎn)變，從需求限制性向供給分區(qū)域優(yōu)化性轉(zhuǎn)變”。

資金層面，2017年房地產(chǎn)信托增長明顯，一季度和二季度新增規(guī)模同比上升15.3%和16.8%；占比快速回升到9%至兩年新高；

房貸利率自2017年Q1的4.48%快速攀升至Q3的5.22%，近期出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。目前銀行控制房貸額度減緩放款速度，預(yù)計(jì)房貸利率短期內(nèi)繼續(xù)大幅提升的可能性不高。

低估值凸顯配置價(jià)值,長期滯漲形成相對(duì)上升空間

截止9月30日地產(chǎn)板塊PE估值為16.8，同期全部A股PE估值20.6；2017年Q3顯示基金持倉較歷史均值以下最大行業(yè)是房地產(chǎn),板塊低配嚴(yán)重；WIND數(shù)據(jù)顯示2017年初至11月10日地產(chǎn)板塊（SW）整體漲幅為-0.75%，同期滬深300漲幅約為24.2%；地產(chǎn)板塊長期滯漲，存在相對(duì)上升空間，有后續(xù)補(bǔ)漲可能。

上調(diào)行業(yè)評(píng)級(jí)至“增持”,推薦保利（600048）和藍(lán)光發(fā)展（600466）

我們認(rèn)為目前地產(chǎn)板塊經(jīng)過長期磨底后估值低廉，長期滯漲，拋壓較輕，邊際約束效應(yīng)臨近極限，上調(diào)行業(yè)評(píng)級(jí)至“增持”。

同時(shí)推薦前期漲幅不高，基本面扎實(shí)，增長潛力較高投資標(biāo)的。保利地產(chǎn)近期拿地發(fā)力布局精準(zhǔn)，融資渠道多元成本較低；藍(lán)光發(fā)展處于高成長期，營收和凈利提升空間較大，產(chǎn)業(yè)鏈多元化協(xié)同效應(yīng)值得期待。

風(fēng)險(xiǎn)分析：

由于房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間過長，銷售持續(xù)下滑，信貸持續(xù)收緊，融資渠道狹窄，房企有出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能。匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)有導(dǎo)致房企外債匯兌損失加大的可能。利率上升風(fēng)險(xiǎn)有導(dǎo)致房企融資成本提升及債務(wù)負(fù)擔(dān)加重的可能。房企多元化業(yè)務(wù)發(fā)展有不及預(yù)期的可能。