事項：

國家統(tǒng)計局公布 2017 年 1-10 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，1-10 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增長 7.8%； 商品房銷售面積累計同比增長 8.2%，銷售額累計同比增長 12.6%； 土地購置面積同比增長 12.9%。 平安觀點：

單月銷售降幅擴大，弱市集中度加速提升。1-10月全國商品房銷售面積同比增長8.2%，較1-9月增速回落2.1個百分點。其中10月單月銷售面積同比下降6%，較9月擴大4.5個百分點。單月銷售額同比下降1.7%，自2015年4月以來首次轉(zhuǎn)負。9月末多城市調(diào)控再次加碼、按揭利率上行背景下，金九銀十平淡收官。考慮到基數(shù)仍處于高位、三四線需求透支、信貸收緊、同時一二線限價抑制開發(fā)商推盤熱情，預(yù)計單月銷售仍將延續(xù)負增長，維持全年銷售面積增長5%判斷。從房企來看，1 0月百強房企單月銷售面積同比增長22.5%、銷售金額同比增長32.5%，大幅依舊跑贏全國，單月百強銷售面積市占率較9月提升5.2個百分點至34.1%，弱市下行業(yè)集中度加速提升。

單月投資增速回落，中期不悲觀。前10月房地產(chǎn)投資同比增長7.8%，較前9月回落0.3個百分點，其中10月單月投資同比增長5.6%，較9月回落3.6個百分點。從各細分項目來看，單月增速回落主要因：1）單月新開工同比下降4.3%；2）施工面積增速回落0.2個百分點至2.g%。整體來看，土地購置費仍是支撐單月投資正增長的主因?；谝韵略颍覀冋J為至少2018年上半年，地產(chǎn)投資仍有望保持較高增速：1）1-10月全國土地成交價款同比增長43.3%，考慮到實際支付的滯后，將對四季度和2018年上半年地產(chǎn)投資形成支撐。2）按照2-3年左右施工周期，2014-2015年新開工均為負增長，意味著2017-2018年為竣工小年，新開工絕對值仍將大于竣工面積，施工面積仍有望延續(xù)正增長。若201 8年上半年銷售持續(xù)低迷、且房企融資依舊緊張，拿地及開工的收縮將影響201 8年下半年投資表現(xiàn)。

新開工持續(xù)承壓，房企補庫存積極。1-10月全國新開工同比增5.6%，增速較1-9月降低1.2個百分點；其中10月單月下降4.3%，較9月下降5.6個百分點。銷售增速下行、商辦開工低迷、高地價限房價均將抑制開發(fā)商開工熱情，預(yù)計后續(xù)新開工增速仍將承壓。受政府加大供地和房企補庫存影響，前10月土地購置面積同比增長12.g%，較前9月提升0.7個百分點。從我們近期草根調(diào)研來看，主流房企庫存仍相對不足，疊加政府年末供地放量，預(yù)計短期土地成交仍將延續(xù)高位，為未來投資和開工提供支撐。同時由于融資渠道收緊及競拍門檻提升，多城市土地市場均有所降溫，溢價率亦呈現(xiàn)下降，利好資金寬松的龍頭房企。

單月按揭增速轉(zhuǎn)負。1-10月房企整體到位資金12.6萬億，同比增長87.4%，增速較1-9月下降0.6個百分點。受按揭利率上行和額度收緊影響，個人按揭貸款同比下降1%，201 5年以來首次轉(zhuǎn)負；定金及預(yù)收款增速下降2.1個百分點至14.8%?？紤]公司債、定增、銀行信貸等融資渠道持續(xù)趨緊，開發(fā)商將更加依賴銷售回款。從我們草根調(diào)研來看，部分限價城市房企明確要求一次性付款以加快銷售回款，而個別2016年高價拿地的小房企已面臨資金壓力，將為融資渠道暢通大中型上市房企帶來較好并購機會。

投資建議：站在目前時點，我們依舊看好龍頭房企投資機會：1）10月22家主流房企單月增速仍高達40.4%，部分房企已提前完成全年目標；2）地產(chǎn)板塊低持倉低漲幅，考慮估值切換，主流房企2018年P(guān)E普遍在10倍以下；3）三季報業(yè)績靚麗，毛利率提升疊加預(yù)收充足，2017-2018年業(yè)績超預(yù)期高增長概率大；4）拿地門檻提升疊加融資趨緊，為融資渠道暢通龍頭房企提供低點補庫存機會。個股推薦方面，強調(diào)業(yè)績?yōu)橥?，建議關(guān)注：1）低估值受益集中度提升的龍頭房企：萬科、保利、金地；2)優(yōu)質(zhì)資源型成長天健、招商、城建；3）業(yè)績高成長個股新城、華夏、陽光城、藍光、華僑城等。

風(fēng)險提示：銷售及業(yè)績不及預(yù)期風(fēng)險。