十九大期間，中國(guó)住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，將加快培育住房租賃市場(chǎng)以及在北京和上海開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入了體系建設(shè)的時(shí)代。未來(lái)中國(guó)的核心城市，將形成中低收入人群由租賃房覆蓋、夾心收入人群由共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋而中高收入人群則由普通商品房覆蓋的多層次供應(yīng)體系，但在前兩者基本布局完成前，目前對(duì)普通商品房的調(diào)控政策料難放松。

封閉式管理。今年8月初北京就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征詢(xún)意見(jiàn)，并于9月底正式實(shí)施，同日首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目進(jìn)行了公開(kāi)搖號(hào)。此前，在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的基礎(chǔ)上，北京于2013年推出了自住商品房，旨在幫助有一定購(gòu)買(mǎi)力的無(wú)房戶(hù)家庭擁有住房。自住商品房定價(jià)一般比周邊商品房低三成左右，而與經(jīng)適房和限價(jià)房最終可實(shí)現(xiàn)私有化一樣，自住商品房獲取產(chǎn)證滿(mǎn)5年后亦可在公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)找娴?0%須上交財(cái)政。本次共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)，覆蓋人群與自住商品房基本相同，但要求以低于市場(chǎng)價(jià)格的比例來(lái)確定購(gòu)買(mǎi)人所擁有的產(chǎn)權(quán)，而剩余產(chǎn)權(quán)則由政府持有，滿(mǎn)五年后亦可轉(zhuǎn)讓?zhuān)珒H可以轉(zhuǎn)讓自己持有的產(chǎn)權(quán)且受讓人必須為同樣符合共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭，而政府擁有的產(chǎn)權(quán)不會(huì)出讓?zhuān)布垂灿挟a(chǎn)權(quán)房將被封閉管理循環(huán)使用，永遠(yuǎn)不能轉(zhuǎn)為普通商品房。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。英國(guó)從1980開(kāi)始啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃，因在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景下希望在緩解政府保障房建設(shè)支出的同時(shí)不降低保障房的供給。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)在25%-75%之間，但可根據(jù)收入變化動(dòng)態(tài)自由調(diào)整直至完全私有。新加坡堪稱(chēng)產(chǎn)權(quán)類(lèi)保障住房體系建設(shè)的楷模。其于1960年成立新加坡建屋發(fā)展局（HDB）并推出組屋（HDBflat）計(jì)劃，在此后三十年間將覆蓋率推升到八成以上。而于1996年房?jī)r(jià)飆升之際又推出了執(zhí)行共管公寓（EC）計(jì)劃，旨在幫助收入超過(guò)組屋購(gòu)買(mǎi)要求但又買(mǎi)不起私人公寓的夾心人群以低于市場(chǎng)的價(jià)格擁有公寓。香港的住房保障制度則立足于租售并舉，目前主要擁有公屋（廉租房）和居屋（產(chǎn)權(quán)房）兩類(lèi)產(chǎn)品。我們注意到香港的居屋實(shí)行有選擇性的半封閉式管理，買(mǎi)家在居住滿(mǎn)五年后，可在向房委會(huì)（HA）繳納補(bǔ)價(jià)后于公開(kāi)市場(chǎng)出售居屋，也可以選擇在居屋二手市場(chǎng)賣(mài)給合資格買(mǎi)家而無(wú)須繳納補(bǔ)價(jià)。中國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)正是采取后者這種封閉式管理方法。

平穩(wěn)過(guò)渡至共有產(chǎn)權(quán)房。北京自2013年10月推出自住商品房，房源由開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲地新建，當(dāng)年政府即推出21宗地，總建面超200萬(wàn)方。2014年8月推出首批房源公開(kāi)搖號(hào)，申請(qǐng)家庭數(shù)高達(dá)20萬(wàn)。但官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示此后迄今搖號(hào)出售的自住商品房?jī)H3.6萬(wàn)套，為對(duì)所有等待家庭公平起見(jiàn)，自住商品房定價(jià)區(qū)間五年來(lái)幾乎沒(méi)有變化（按區(qū)域不同定價(jià)于14500-35000元/平米之間）。土地供應(yīng)的波動(dòng)進(jìn)一步加大了供應(yīng)缺口，2014-16年自住商品房用地跟隨北京整體土地供應(yīng)的縮減大幅減少，2016年全年僅有兩宗地塊，惟在今年三月響應(yīng)中央要求而將全年住宅供地指標(biāo)翻倍至1200公頃后，一并將自住商品房用地計(jì)劃從83公頃提升到200公頃，相當(dāng)于去年實(shí)際供應(yīng)量的16倍。而在共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)辦法甫一推出后，首個(gè)進(jìn)行搖號(hào)的該類(lèi)項(xiàng)目此前即為自住商品房，預(yù)示著未來(lái)自住商品房將全面轉(zhuǎn)向共有產(chǎn)權(quán)房。我們認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)將和自住商品房相近，雖然個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)部分會(huì)變少但會(huì)擁有控股身份，不會(huì)影響其對(duì)各類(lèi)資源的使用，也依舊可以享受其所擁有權(quán)益部分的增值。同時(shí)，政府不必為了產(chǎn)權(quán)的持有而額外支付費(fèi)用，因此相關(guān)用地的價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)變化，產(chǎn)權(quán)形式上的確認(rèn)反而賦予其對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房靈活定價(jià)的權(quán)利。

商品房房?jī)r(jià)短期仍難撼動(dòng)。北京加速供地計(jì)劃并不僅限于2017年，2017-2021五年將新增宅地6000公頃，對(duì)應(yīng)新增租賃住房50萬(wàn)套，產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房100萬(wàn)套，其中普通商品房約50萬(wàn)套，共有產(chǎn)權(quán)房和定向安置房各25萬(wàn)套。官方數(shù)據(jù)顯示目前北京常住人口約2200萬(wàn)，過(guò)去二十年年均新增常住人口數(shù)約50萬(wàn)（對(duì)應(yīng)家庭20-25萬(wàn)戶(hù)），近五年收窄到30萬(wàn)（對(duì)應(yīng)家庭12-15萬(wàn)戶(hù)），實(shí)際數(shù)據(jù)可能更高。而跟隨土地供應(yīng)此前的大幅縮減，最近三年每年產(chǎn)權(quán)類(lèi)商品住宅新增量?jī)H在10萬(wàn)套左右。同時(shí)，在北京目前760萬(wàn)套的住宅存量中，約六成為1998年房改前建成，也令升級(jí)改善需求與日俱增。如果五年計(jì)劃能夠落實(shí)到位，產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅需求將基本得到滿(mǎn)足，房?jī)r(jià)上漲壓力將有效緩解，但過(guò)去三年平均低至47%的宅地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)率令市場(chǎng)存疑，當(dāng)前為控地價(jià)而導(dǎo)致的大比例自持亦擠壓了可售商品住宅面積。改善型買(mǎi)家對(duì)于普通商品住宅尤其是中高端住宅的需求仍旺，除非貨幣政策出現(xiàn)大波動(dòng)，否則供求關(guān)系很難在一兩年內(nèi)顯著改善，調(diào)控仍難退出，一手商品住宅價(jià)格將繼續(xù)處于政府調(diào)控中而難漲難跌。