人口紅利漸遠(yuǎn)，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)漸重，供需不平衡，市場(chǎng)空間巨大

近年來(lái)我國(guó)人均壽命提升，生育率下降，老齡化迅速，勞動(dòng)人口數(shù)量銳減，老年撫養(yǎng)比快速上升，家庭小型化趨勢(shì)明顯，老人空巢獨(dú)居增多，失能和高齡老人比例高，養(yǎng)老需求爆發(fā)，亟待解決。養(yǎng)老市場(chǎng)供需嚴(yán)重不平衡，有效供給缺乏，匹配程度低，公立機(jī)構(gòu)一床難求，私立機(jī)構(gòu)兩極分化，養(yǎng)老需求者多在“漫長(zhǎng)等待”與“高昂費(fèi)用”之間猶豫矛盾。痛點(diǎn)無(wú)法解決，催生巨大市場(chǎng)空間。

從初步探索到搶灘登陸，房企保險(xiǎn)醫(yī)療攜手，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入黃金期

以“養(yǎng)老噱頭”圈地及促銷(xiāo)已成“過(guò)去式”，房企+保險(xiǎn)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)攜手，適老物業(yè)開(kāi)發(fā)+保險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)+醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，打通開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程；“知名度+美譽(yù)度”，部分實(shí)力房企及險(xiǎn)資形成口碑養(yǎng)老產(chǎn)品線(xiàn)，如萬(wàn)科隨園，保利慧享福，上實(shí)瑞慈，綠城烏鎮(zhèn)雅園，泰康人家，遠(yuǎn)洋椿萱茂，復(fù)星星堡等；各路資本加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

土地、資金、盈利模式，三大核心要素

一次供地不超5公頃，見(jiàn)縫插針的分散式養(yǎng)老杜絕圈地開(kāi)發(fā)，也帶來(lái)用地性質(zhì)混亂、成本高企、存量改建遭抗議；金融政策全面支持，政策性貸款/專(zhuān)項(xiàng)債/保險(xiǎn)資金成三大資金來(lái)源；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/租金收益/服務(wù)附加/資產(chǎn)升值，風(fēng)險(xiǎn)收益拆分匹配成為核心；美國(guó)三大養(yǎng)老REITs：VTR.N，HCP.N，Welltower經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與股價(jià)表現(xiàn)或可提供管中一瞥。

上海國(guó)企混改破局非盈利養(yǎng)老，“會(huì)費(fèi)+月費(fèi)”，捆綁保險(xiǎn)形成正反饋

公辦民營(yíng)到國(guó)企混改，上海混改企業(yè)破局非盈利養(yǎng)老意義重大；“會(huì)費(fèi)+ 月費(fèi)”逐步成為盈利性項(xiàng)目主流，“會(huì)員資格”存疑慮；養(yǎng)老地產(chǎn)捆綁保險(xiǎn)產(chǎn)品漸為大眾接受，形成“正反饋循環(huán)”雙贏模式；目標(biāo)客戶(hù)高度一致， 養(yǎng)老地產(chǎn)將成為壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中關(guān)鍵一環(huán)。

建議關(guān)注萬(wàn)科（000002）、保利（600048）、上實(shí)發(fā)展（600748）

推薦在低成本資金獲取、資源整合、醫(yī)療機(jī)構(gòu)匹配、客戶(hù)信任度及養(yǎng)老產(chǎn)品線(xiàn)均具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)投資標(biāo)的，分別為萬(wàn)科（隨園養(yǎng)老進(jìn)入規(guī)?；\(yùn)行）、保利地產(chǎn)（構(gòu)建三位一體養(yǎng)老體系）、上實(shí)發(fā)展（東灘養(yǎng)老前景廣闊想象空間巨大）。

風(fēng)險(xiǎn)提示

地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，銷(xiāo)售持續(xù)下滑，信貸持續(xù)收緊，融資渠道狹窄，房企有出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能；匯率波動(dòng)有導(dǎo)致房企外債匯兌損失加大的可能； 利率上升風(fēng)險(xiǎn)有導(dǎo)致房企融資成本提升及債務(wù)負(fù)擔(dān)加重的可能；房企多元化和養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展有不及預(yù)期的可能。